Новая реальность на рынке недвижимости
Динамичный образ жизни, который неожиданно сменился локдауном почти планетарного масштаба, убедительно показал состоятельным людям, что улучшение жилищных условий больше откладывать некуда. Пандемия как-то неожиданно выпукло продемонстрировала ценность дома, как жизненного пространства: питерец, основной покупатель элитной квартиры, очень сдержанный в быту человек. У него нет доминирующего желания что-то кому-то доказать, поэтому он жил там, где привык… Но так было до пандемии.
Вдруг оказалось, что в родной квартире места катастрофически мало, соседи раздражают, комфорт условный: вынужденный проводить много времени дома человек вдруг прочувствовал на себе все недостатки жилья несоответствующего уровня. Хотя, конечно, VIP-клиенты покупают не только квадратные метры. Они дополняют свой статус, формируют эмоциональный якорь и создают комфортный ежедневный быт – пандемия просто отточила требования. Отсюда интерес к проработанным престижным ЖК.
Кроме того, очень важны в качестве мотивации к покупке:
- снижение депозитных ставок, высвобождение денег в условиях падения производства и спроса;
- нестабильные экономические условия провоцируют бегство от рубля и вложения в вечные ценности (например, элитное жилье);
- настороженность, ожидание потрясений как экономического, так и социально-политического характера;
- желание получить личную бытовую стабильность путем вложения свободных средств;
- сохранение денег, стабилизация денежных фондов, возможность сформировать базу для наследования.
Большинство покупателей отказываются даже рассматривать старый фонд, какими бы привлекательными ни были предложения. Новые дома с незамутненной аурой, высокотехнологичные, современные и, само собой, статусные – это то, что интересует покупателя элитной квартиры во время пандемии.
Эволюция загородного дома
На практике выявление “элитного” сегмента являет собой серьезную проблему: опыт комплексной малоэтажной застройки пока слишком невелик, чтобы его можно было легко “поделить” на какие-либо сегменты. С одной стороны, любой риэлтер без запинки перечислит и основные признаки жилья класса “hi end” (все городские коммуникации, ландшафтные работы, интересный проект), и назовет главные “зоны локации” таких объектов (самые дорогие участки под частную застройку – в Курортном районе, он пока вне конкуренции). С другой стороны, все эти наблюдения субъективны и построены лишь на профессиональном опыте данного специалиста.
Кроме того, представления об идеальном доме не стоят на месте. Распространенный вариант начала 1990-х годов, который мог позволить себе человек, волей судеб ставший успешным предпринимателем, – кирпичная “коробка” площадью до 800 кв. м, окруженная глухим забором. Такой дом стал своего рода протестом против тесноты городских типовых квартир, однако больше 60% объектов первой волны коттеджного бума образца 1991-1993 годов так и остались недостроем. Новые русские домовладельцы столкнулись с множеством проблем, которые было невозможно решить по одиночке: водоснабжение и канализация, подъездные пути, охрана. К тому же их вовсе не прельщала перспектива получать медицинскую помощь в местном фельдшерском пункте и определять детей в сельские школы.
С архитектурно-строительной точки зрения объекты подобного рода недалеко ушли от типовой городской застройки: ведь возводились они обычно теми же самыми строителями и в соответствии с теми же технологиями, что были призваны решать самые насущные жилищные проблемы горожан. Подобно тем же самым типовым квартирам, такие дома предусматривали, как правило, четкое членение по комнатам и этажам.
Впоследствии, незадолго до кризиса 1998 года, наиболее состоятельные граждане стали привлекать к строительству своих домов именитых архитекторов и ландшафтных дизайнеров. Многогектарная корпоративная усадьба с замком “большого босса”, особняками ближайших подчиненных, домиками садовников и поваров – тоже своего рода протест против многолетнего советского “общежитейского” уклада.
Но вскоре выяснилось, что невозможно создать комфорт в отдельно взятом доме: если хозяин самостоятельно вынужден решать вопросы охраны, коммуникаций, обустройства, его загородные владения превращаются в крепость, непомерно дорогую в обслуживании. “Хит” последних сезонов – коттеджные поселки, задуманные и спланированные в едином архитектурном стиле. Товарищество собственников, организованное в соответствии с уставом, полностью берет на себя вопросы обслуживания поселка, обеспечивая и вывоз мусора, и подогрев воды в общественном бассейне. Именно такие изначально проработанные до мелочей проекты предлагаются сегодня. Им дают привлекательные названия и стараются гармонично вписать в историко-культурный ландшафт местности.
Популярные публикации в разделе Загородная недвижимость – Подмосковье
«Уралдон» за 5 лет вложит $200 млн в строительство поселков в Подмосковье
03.06.2008 – Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Коттеджные поселки
Компания «Уралдон» намерена в ближайшие 5 лет инвестировать $200 млн в строительство сети поселков эконом-класса под брендом «На дачу» в Московском регионе.
02.12.2019 – Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Загородная элитная недвижимость
Эксперты проанализировали рынок элитной загородной аренды. Больше всего предложения на Белорусском и Рижском направлениях.
Ленинградское шоссе: пробки устранят, цены вырастут
20.09.2011 – Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /
Конец реконструкции Ленинградского шоссе виден где-то в обозримом будущем. Эксперты говорят, что если проблема пробок будет хоть сколько-нибудь менее острой, и без того не низкие цены на недвижимость в этом направлении еще вырастут. О том, когда и каким образом исчезнут заторы, что строят и будут строить вдоль Ленинградки, и каковы перспективы района в целом – рассказывают эксперты.
Дальние дачи: от скромных домиков до огромных поместий
08.06.2011 – Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /
Сегодня, загородная недвижимость в дальнем Подмосковье весьма популярна. Главное, чем она привлекает покупателей, конечно же, приемлемая цена, однако есть вдалеке от Москве и другие плюсы. Например, красивая природа, чистый воздух и большой выбор объектов.
Аренда дач: летний спрос превысил усредненную сезонную норму на 12 процентов
10.09.2019 – Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /
Нынешним летом показатели сезонного спроса на рынке загородного найма в Подмосковье оказались ожидаемо ниже прошлогодних (-18%), но превзошли среднестатистические (+12%), зафиксировали в Департаменте аренды квартир и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость.
Спрос: количество потенциальных покупателей
2015 год оказался сложным для рынка зарубежной недвижимости. Падали курсы национальных валют России, Украины, Беларуси, Казахстана. А вместе с ними и возможности граждан. Политические споры не прекращались, экономические санкции не снимались и даже туристических перспектив больше не стало. Словом, внешний фон для отрасли – негативный.
В результате интерес к теме зарубежной недвижимости среди русскоязычной аудитории снизился. Статистика Яндекса показывает падение на 20% по сравнению с 2014 г. Например, словосочетание «недвижимость за рубежом» пользователи вводили 76 тыс. раз, а годом ранее – 95 тыс.; «недвижимость за границей» – 51 и 64 тыс. запросов соответственно.
Количество посетителей Prian.ru в 2015 году тоже снизилось – впервые за 9-летнюю историю интернет-ресурса. Однако по сравнению с падением ниши статистика портала хорошая. За год в поисках недвижимости к нам зашли 3,93 млн человек, в 2014-м – 4,03 млн. Спад посещаемости –2,6%. В семь раз меньше, чем падение активности в отрасли!
Возраст покупателей недвижимости премиум-класса
«Снижение возраста покупателей недвижимости элитного и премиум-сегмента связано в основном с изменением общей стоимости покупки, – объясняет коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. – Если еще несколько лет назад клиенты тяготели к приобретению квартир площадью более 100 кв. м, и девелоперы выводили на рынок соответствующий продукт, то сегодня покупателями в большей мере движет рационализм – они не хотят переплачивать за лишние метры. Поэтому застройщики отказываются в своих проектах от завышенных площадей в пользу небольших квартир с рациональными планировками, которые может себе позволить более широкий круг покупателей. Например, в жилом комплексе Barkli Residence на сегодняшний день реализована большая часть однокомнатных и двухкомнатных квартир площадью 44 кв. м и 81 кв. м соответственно, покупателями которых, в основном, и становятся люди в возрасте до 35 лет».
За счет уменьшения среднего возраста клиентов изменился и семейный состав. Если раньше в премиальном сегменте квартиры чаще всего покупали семьи с двумя и тремя детьми, то сегодня у абсолютного большинства только один ребенок, на втором месте – бездетные пары, и только в каждой десятой семье, приобретающей такое жилье, двое и более детей.
Еще одна наметившаяся тенденция – активное приобретение недвижимости премиум-класса жителями регионов, причем доля таких покупателей растет из года в год. «Сегодня примерно каждая пятая квартира приобретается представителями региональной элиты, – комментирует Екатерина Фонарева. – Причем по большей части такую недвижимость покупают для собственного использования – переезда в столицу или взрослым детям, которые поступили в вузы. Также среди региональных клиентов присутствует весомая доля инвесторов. Однако эта тенденция не коснулась покупателей из-за рубежа. Их по-прежнему немного. Как и в предыдущие годы, доля таких клиентов находится на уровне 2%».
Метод, позволяющий отличить мечты от планов
Для того чтобы “сказку сделать былью”, представители компании-девелопера должны подробно изучить пристрастия будущих соседей. Правда, здесь есть одно, хотя весьма существенное, “но”. Изучение потребностей потенциальных домовладельцев остается очень непростым делом хотя бы потому, что не всегда можно отличить мечты от планов, а преуспевающие и занятые люди не спешат давать девелоперам рекомендации на сей счет. Понятно, что традиционные социологические методы в подобной ситуации себя не оправдывают. Индивидуальный дом – это не товар массового спроса, поэтому можно выбирать разные целевые группы, часами интервьюировать респондентов, но так и не сформировать общую картину. При социологических исследованиях большое значение имеет корректная выборка: опрашивая граждан, к примеру, выходящих из метро или на бензозаправке, около районной поликлиники или у казино, можно получить совершенно разные ответы. А когда вопросы касаются дорогих автомобилей или элитного сегмента недвижимости – получить достоверные результаты еще сложнее.
Впрочем, методика на сей счет есть: специалисты-аналитики предлагают задавать интересующие вопросы не самим потенциальным клиентам, а тем, кто с ними работает.
Интересы: популярные запросы на Prian.ru
Анализ популярных запросов, по которым пользователи приходят на Prian.ru, позволяет определить интересы аудитории.
В 2015 году актуальна тема «недорогой недвижимости». В разных странах, на морских курортах и в крупных городах, для покупки или аренды – все чаще к запросам люди добавляли «недорого», «дешево», «эконом», «распродажа», «скидки». Не определившийся с регионом покупатель спрашивал: «Где самая дешевая недвижимость в мире», «где недорого купить дом на море». Число интересующихся эконом-классом, в 13 раз превышало количество запросов с прилагательными «элитный», «престижный», «люкс».
Покупатели тщательно подходят к выбору. Готовы разбираться в ситуации на рынке, анализировать цены в разных странах, сравнивать условия покупки и отзывы владельцев. Растет число запросов со словами «аналитика», «обзор», «цены 2015», «отзывы покупателей».
По-прежнему актуальна тема получения вида на жительство и второго гражданство. «Где можно получить ВНЖ при покупке недвижимости», «пакет документов для ВНЖ», «как получить вид на жительство в …» – популярные запросы. Покупателей интересуют иммиграционные программы Турции, Латвии, Германии, Испании, Болгарии. Увеличилось число запросов о ВНЖ в Черногории, Греции и Словении. Желающие получить второй паспорт чаще всего смотрят в сторону Сент-Китс и Невис и других стран Карибского региона.
«Как заработать на недвижимости», «доходность жилья от 7%», «инвестиции в недвижимость за рубежом 2015», «привлекательные для инвесторов страны», «квартиры с гарантированной доходностью», «где искать арендаторов» и другие темы с прицелом на заработок или сохранение средств также волнуют будущих собственников.
В 2015-м изменился и список востребованных у покупателей стран. Растет интерес к Португалии, Кипру, Греции, Великобритании. А Латвия, Финляндия, Эстония, напротив, теряют былую популярность. Подробнее читайте в статье «Раздаем медали: ТОП-30 стран для покупки недвижимости».
Автор Анастасия Фалей
География: где живут будущие собственники
Prian.ru давно перестал быть порталом о зарубежной недвижимости исключительно для россиян. К нам регулярно заходят люди из сотни разных стран. Например, в 2015 году зарегистрировано 415 сеансов из Чили, 763 – из Монако, 1010 – из Новой Зеландии.
Костяк аудитории (46,9%) – по-прежнему россияне. Лидируют жители крупных городов – Москва и область, Санкт-Петербург, Краснодар, Свердловск, Новосибирск, Челябинск, Ростов. В 2015 году резко (+70%) выросло число посетителей из Республики Башкортостан.
С каждым годом увеличивается доля украинских пользователей. В 2014-м на них приходилось 16,8% аудитории, в 2015-м – 22,1%. Зарубежной недвижимостью интересуются жители Киева, Днепропетровска, Харькова, Донецка, Одессы, Запорожья, Львова, Луганска. По всем направлениям – рост числа просмотров на 10-30%.
На белорусов приходится 3,4% аудитории Prian.ru. Чаще всего к нам заходят минчане. На казахов – 3,1%, лидируют, как ни странно, не столичные жители, а пользователи из города с населением 200 000 человек – Темиртау.
Портрет покупателя квартиры
В 2021 году жилье в основном покупали люди в возрасте от 25 до 45 лет. Это либо молодые специалисты, имеющие работу со стабильной зарплатой, либо семейные пары, которые планируют или уже имеют 1-2 детей. Большинство покупателей имели высшее образование и работали в строительстве, торговле или IT.
По данным банка ДОМ.РФ, соотношение мужчин и женщин, купивших квартиры в ипотеку в 2022 году, примерно одинаковое: мужчин около 52%, женщин — 48%. Согласно этому же исследованию, средний возраст покупателей за последние пять лет снизился. Если в 2018 году он составлял 42 года, то к 2023 покупатели «помолодели» до 37 лет.
Наиболее высокий спрос на покупку жилья по-прежнему сохраняется в Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных городах, например, Краснодаре и Екатеринбурге. Также вырос интерес к жилью в курортных городах, например, Калининграде и Туапсе. При этом эксперты «ЦИАН.Аналитика» отмечают, что квартиры реже стали покупать в качестве инвестиций, чтобы сдавать или перепродать через несколько лет.
Альтернативный инструмент инвестирования в недвижимость — инвестирование с помощью краудлендинговых платформ. Один из примеров таких платформ — ТаланИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. На платформу обращаются застройщики: они сами устанавливают необходимый объем инвестиций. Далее ТаланИнвест проводит андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика-застройщика, оценивает будущий денежный поток, которым обеспечена возвратность инвестиций и риски проекта. Если инвестиционное предложение привлекательно и нет вопросов к показателям деятельности застройщика, его проект размещают на инвестиционной платформе.
Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Начать инвестировать можно с небольшой суммы: 10 000 рублей, 100 000 рублей и т.п.
Кто он, покупатель питерской элитной недвижимости?
Генеральный директор VIPFLAT Леонид Рысев в интервью изданию «Деловой Петербург» проанализировал тенденции рынка премиум-жилья и широкими мазками набросал портрет покупателя. Практикующий риэлтор и основатель одного из агентств недвижимости в Питере видит ситуацию в целом и для него многое очевидно. Например, купить квартиру в ЖК «Привилегия» от ООО «Элитные квартиры» теперь, вероятнее всего, решит молодой человек (возраст от 25 до 55 лет), связанный с современными технологиями, много путешествующий, умеющий ценить себя, свое время, но до конца не осознающий тот социальный слой, в который он попал благодаря деньгам. Карантинные ограничения изменили его жизнь (часто в неприятную сторону), он сделал выводы и хочет улучшений.
В последний год основной покупатель элитной квартиры ориентируется на сохранение средств и возможности, которые предоставит жилье. Инвестиционные покупки теряют привлекательность, клиенты предпочитают новые дома, готовый ремонт с авторскими интерьерами. Никто не хочет делать ремонт, общаться со строителями, терпеть дискомфорт даже краткий период – проще просто сменить жилье, тем более старое надоело.
Причины, почему VIP-клиенты покупают квартиры премиального сегмента в 2020-2021 годах:
- комфорт – большие гардеробные, собственная терраса (например, с видом на восход солнца), современные инженерные системы;
- пространство для работы на дому, для техники, детских игровых, для отдыха и релакса;
- соответствующий социальный статус соседей по подъезду или этажу;
- несоответствие старого дома мироощущению;
- желание обновления, новых эмоций, позитивных изменений.
По словам Рысева, в последнее время изменилась структура и тип людей, которые хотят купить квартиру такого уровня. Для многих элитная квартира – это первое приобретение недвижимости. Топ-менеджеры, крупные бизнесмены, промышленники – все те, кто составлял костяк клиентов VIPFLAT в прежние годы – отошли. На их место пришли молодые люди, сделавшие быстрые деньги – стартаперы, блогеры, it-специалисты. Все больше тех, кто заработал деньги на криптовалютах, блокчейне и удачных вложениях. Они еще не привыкли к большим деньгам, им сложно приобщиться к элите, ее образу жизни. Задача риэлтора – аккуратно помочь, квартира – первый шаг.
Каким способом покупают квартиры
Абсолютное большинство квартир, независимо от площади, по-прежнему покупается в ипотеку. По данным ЦИАН, в 2022 году по всей России было оформлено 1,327 млн займов, но эта цифра на 30% меньше, чем в 2021 году. Несмотря на быстрый рост цен и нестабильность курса валют, спрос на жилье не упал еще сильнее, благодаря льготным ипотечным программам. В конце 2022 года Министерство финансов продлило льготную ипотеку со ставкой 8% годовых до 1 июля 2024 года. Кроме этого, есть ипотека для семей с как минимум одним ребенком, программы для работников бюджетных организаций, IT-специалистов, военнослужащих, выплата в 450 тысяч многодетным семьям и так далее. Многие застройщики для стимуляции спроса предлагают партнерские ипотеки с банками по сниженным ставкам.
У льготных программ есть ограничения, но можно получить максимально допустимую сумму по сниженной ставке, а остаток — по обычной. По данным Домклик, средний размер жилищного кредита по России — 2,7 млн рублей, а в Москве — 6,6 млн рублей. Первый взнос составляет 3,7 млн в Москве и 1,4 млн рублей в других городах России.
